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Assouplissement de la réforme des plus-values immobilières

Publiée le 04/11/2011

Les députés ont entériné jeudi en séance publique un amendement du rapporteur de la commission des Finances, Gilles Carrez (UMP) sur les plus values immobilières pour les résidences secondaires et l'immobilier locatif.

Le présent amendement propose, afin de tenir compte de la réforme de taxation des plus-values immobilières intervenue dans la loi de finances rectificative pour 2011 du 19 septembre 2011, d’étendre l’exonération de la plus-value en cas de vente de la résidence principale à la première cession d’un logement lorsque le cédant n’est pas propriétaire de sa résidence principale.

« Une disposition exonérant de la taxation des plus-values la première cession d’un logement qui n’est pas la résidence principale lorsque le cédant n’est pas propriétaire de sa résidence principale a existé jusqu’à la réforme de la taxation des plus-values immobilières en loi de finances pour 2004. Il est donc légitime de rétablir un dispositif de ce type dès lors qu’est rétabli un régime plus sévère de taxation des plus-values immobilières », explique Gilles Carrez, député UMP.

Les détenteurs de résidence secondaire qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale pourront être exonérés de la taxe sur les plus values immobilières, mais à plusieurs conditions :

■la cession devra être réalisée au moins cinq ans après l'acquisition du logement,

■cette exonération ne sera applicable que lorsque le cédant n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la cession,

■l'exonération ne sera applicable que dans un délai de 24 mois à compter de la cession,

■l'intégralité du prix de cession devra être utilisé pour acquérir une résidence principale. Cette mesure entrera en vigueur à compter du 1er février 2012 en même temps que l'ensemble de la réforme des plus-values immobilières.

Par ailleurs, le présent amendement modifie le calcul de l’assiette du droit d’enregistrement au taux de 5 % applicable lors de la cession des participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière. L’assiette de ce droit d’enregistrement est actuellement la valeur nette des parts cédées, après déduction des emprunts contractés par la société à prépondérance immobilière.

Or, cette méthode de calcul conduit à des comportements d’optimisation fiscale, les cessions de sociétés à prépondérance immobilière étant précédées de l’apport de dettes au compte courant de la société, à seule fin de minorer l’assiette du droit d’enregistrement.

Il est donc proposé de ne déduire de la valeur brute des participations cédées que les dettes afférentes à l’acquisition des biens et droits immobiliers, à l’exclusion de tout autre élément de passif. Le surplus de recettes fiscales qui devrait être produit par la modification du calcul des droits d'enregistrements applicables lors de la cession de parts de SCI (Sociétés civiles immobilières). permettrait ainsi de soulager la première disposition, dont le coût peut être estimé à 150 millions d’euros.

La ministre du Budget, Valérie Pécresse, a donné son accord à l'assouplissement, aussi approuvé par la commission des finances de l'Assemblée. En revanche, la gauche a voté contre, Pierre-Alain Muet (PS) estimant que l'ensemble du système de taxation de plus-values immobilières mis en place en 2004 constituait « une formidable injustice », puisque ne tenant pas compte du revenu des intéressés. Il a plaidé pour un retour au système antérieur, qui intégrait les plus-values dans le revenu imposable, avec un étalement dans le temps. La FNAIM, qui plaidait un tel assouplissement depuis l’annonce de la réforme adoptée en septembre dernier, s’en félicite et encourage les pouvoirs publics à aller plus loin par :

■l’application d’un abattement de 5% par année de détention au-delà de la cinquième année pour permettre une exonération au terme de 25 ans de détention, au lieu des 30 ans qui entrera en vigueur le 1er février 2012 ;

■une revalorisation de 15.000 à 75.000 euros du seuil du prix de cession permettant l’exonération des biens autres que la résidence principale, afin de ne pas pénaliser les mutations portant sur les immeubles de petites surfaces et de faible valeur.

 

LOI DE FINANCES POUR 2012 - (n° 3775)
(Première partie)
AMENDEMENT N° I - 46 Rect.
présenté par
M. Carrez, Rapporteur général
au nom de la commission des finances,
M. Michel Bouvard et M. Jean-François Lamour

ARTICLE ADDITIONNEL
APRÈS L'ARTICLE 3, insérer l'article suivant :

I. – Le code général des impôts est ainsi modifié :

1° L’article 150 U est complété par un V ainsi rédigé :
« V. – Les dispositions du I ne sont pas applicables pour la première cession d’un logement autre que la résidence principale lorsque le cédant n’est pas propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, et que la cession est réalisée au moins cinq ans après l’acquisition du logement.
« Toutefois, cette exonération n’est pas applicable lorsque la cession intervient dans les deux ans de celle de la résidence principale.
« Les délais de cinq ans et deux ans ne sont pas exigés lorsque la cession est motivée par l’un des évènements dont la liste est fixée par un décret en Conseil d’État et concernant la situation personnelle, familiale ou professionnelle du contribuable. » ;

2° Après le premier alinéa du II de l’article 726, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« S’agissant des titres visés au 2° du I, l’assiette du droit d’enregistrement comprend, à concurrence de la fraction des titres cédés, la valeur réelle des biens et droits immobiliers, détenus directement ou indirectement au travers d’autres personnes morales à prépondérance immobilière, après déduction du seul passif afférent à l’acquisition desdits biens et droits immobiliers, ainsi que la valeur réelle des autres éléments d’actifs bruts. »

II. – Les dispositions du 1° du I s’appliquent aux plus-values réalisées au titre des cessions intervenues à compter du 1er février 2012.

Source : http://www.assemblee-nationale.fr/13/amendements/3775/3775A0046.asp

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