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Acheter un bien : Neuf ou ancien ?

Publiée le 09/08/2011

C’est au dĂ©part une affaire de goĂ»t mais souvent le choix d’acheter dans du neuf ou de l’ancien est guidĂ© par des besoins spĂ©cifiques ou la volontĂ© de rĂ©sider dans tel ou tel quartier.

Voici six différences entre ces générations de logements et de constructions.

Le prix

L’ancien coĂ»te 15 % Ă  20 % moins cher que le neuf, mĂȘme si cet Ă©cart a parfois tendance Ă  se rĂ©duire pour des logements de standing ou des immeubles classĂ©s dans des quartiers cotĂ©s. Si l’offre de neuf est rare, l’ancien se monnaie cher en raison de son emplacement de choix. Alors que le prix de l’ancien se cale par rapport au prix du marchĂ© local et des transactions analogues enregistrĂ©es dans le secteur, le prix du neuf rĂ©sulte d’une addition de coĂ»ts (prix du terrain, coĂ»ts de construction, marge du promoteur).

L’emplacement

L’atout de l’ancien est surtout souvent bien placĂ©, notamment en centre-ville, dans les quartiers historiques ou ceux Ă  la notoriĂ©tĂ© Ă©tablie. Les belles adresses n’offrent gĂ©nĂ©ralement que d’anciennes constructions. L’environnement, la rĂ©putation et la proximitĂ© des commerces sont des facteurs qui militent en faveur de l’ancien. Au grĂ© des rares opportunitĂ©s fonciĂšres qui se prĂ©sentent aux promoteurs, il arrive qu’un programme neuf sorte dans une « dent creuse » d’un vieux quartier. Ces opportunitĂ©s sont rares.

Logement neufEn revanche, dans les quartiers en devenir, le neuf a droit de citĂ©. Dans ces nouveaux « morceaux de ville », crĂ©Ă©s sur d’anciennes friches industrielles, portuaires ou des terrains militaires, les promoteurs -Ă  la demande des municipalitĂ©s- sont nombreux Ă  proposer diffĂ©rents programmes Ă  toutes les gammes de prix. Ici, l’acheteur doit faire un pari sur l’avenir d’un quartier non encore Ă©tabli. Il se peut que pendant quelques annĂ©es, le secteur soit en chantier avec des transports en commun qui arriveront plus tard.

 

 

L’entrĂ©e dans les lieux

Pour ceux qui sont pressĂ©s de trouver un toit, le choix de l’ancien demeure la solution la plus rapide. A compter de la signature du compromis de vente, deux Ă  trois mois sont nĂ©cessaires pour passer devant le notaire et avoir en poche les clefs de son futur nid.

 Délais construction

Dans le neuf, les dĂ©lais sont plus longs. A partir de la date de rĂ©servation, il faut compter entre 18 et 24 mois pour prendre livraison du bien et entrer dans les lieux. La raison de ce « long » dĂ©lai ? Les promoteurs commencent Ă  vendre leur programme presque un an avant le dĂ©but du chantier. L’achat s’effectue sur plans, c’est ce qu’on appelle la Vente en l’état futur d’achĂšvement (VEFA). Ce type d’achat peut rebuter certains notamment ceux qui ont du mal Ă  imaginer des lieux qui n’existent pas encore. Il faut se reprĂ©senter le logement Ă  partir des diffĂ©rents plans, visionner des images virtuelles du programme conçues par le promoteur.

Atout du neuf : la possibilitĂ© de moduler son appartement, d’y ajouter un chambre, de rĂ©unir deux niveaux ou de faire tomber des cloisons en modifiant les plans dĂšs la rĂ©servation.

  

Le confort et l’optimisation de l’espace

Le neuf est sans conteste le mieux loti dans ce domaine. Chaque annĂ©e, les promoteurs doivent intĂ©grer dans leurs constructions des normes thermiques, phoniques, toujours plus draconiennes afin d’offrir un meilleur confort de vie Ă  l’habitant. Les bruits des voisins ou les dĂ©perditions de chaleur des vieilles fenĂȘtres en acier ou en bois sont dĂ©sormais le lot de l’ancien. Dans les nouvelles constructions, l’aspect dĂ©veloppement durable et Ă©conomie d’énergie commencent Ă  ĂȘtre pris en compte.

 

Parking

A l’actif du neuf, la prĂ©sence de places de stationnement (en sous-sol ou Ă  l’extĂ©rieur), d’ascenseurs et d’accĂšs sĂ©curisĂ©s (digicode, visiophone, code d’accĂšs aux ascenseurs, etc.). L’organisation du logement est rationnelle et adaptĂ©e au mode vie actuel. Contrairement Ă  de l’ancien, il n’y a pas de place perdue, ni de recoins inutiles.

Dans le neuf, les surfaces des piĂšces de vie sont gĂ©nĂ©reuses : le salon peut atteindre parfois 30 mÂČ, la cuisine toute proche est Ă©quipĂ©e et parfois assez grande pour y prendre ses repas. Quant aux chambres des constructions nouvelles, elles sont volontairement plus compactes que dans l’ancien mais offrent davantage de placards intĂ©grĂ©s.

Pour proposer des immeubles Ă©cologiques, les promoteurs travaillent sur l’orientation des bĂątiments afin que les appartements profitent le plus longtemps possible de la lumiĂšre naturelle. Evidemment rien n’enlĂšvera Ă  l‘ancien son cachet et son charme dus Ă  la patine de l’ñge. Les amoureux des vieilles pierres sont sĂ©duits par les parquets en points de Hongrie, les plafonds Ă  caisson, les moulures Ă  l’ancienne et les cheminĂ©es en marbre avec leur miroir d’époque.

Les travaux

Dans le neuf Ă©videmment aucun souci cĂŽtĂ© gros travaux. A partir de la livraison, vous ĂȘtes tranquille pendant une dizaine d’annĂ©es aussi bien concernant le logement que l’immeuble. La garantie dĂ©cennale engage la responsabilitĂ© du promoteur en cas d’éventuels dĂ©fauts mettant en cause la soliditĂ© du logement ou le rendant impropre Ă  sa destination. Mise en place dĂšs la livraison, cette garantie ne joue qu’à partir de la deuxiĂšme annĂ©e.

 ChaudiĂšreDans l’ancien, les travaux sont souvent de mise. Le scĂ©nario le plus simple se limite Ă  de la dĂ©coration (peintures et papiers peints) mais les dĂ©penses grimpent pour une rĂ©novation plus importante (dĂ©placement d’une cuisine, la crĂ©ation d’une salle de bain, l’ouverture de murs, plomberie, Ă©lectricitĂ©, chauffage). Pourtant, la dĂ©cote appliquĂ©e aux logements en mauvais Ă©tat est bien moindre qu’il y a quelques annĂ©es.

Outre les Ă©ventuels travaux Ă  entreprendre dans un logement dans son « jus », voire vĂ©tuste, le futur propriĂ©taire doit aussi s’informer de ceux prĂ©vus dans la copropriĂ©tĂ©. MĂȘme si les charges sont en apparence peu Ă©levĂ©es, un ravalement, une toiture Ă  refaire, un changement de chaudiĂšre ou d’ascenseur, la rĂ©fection des pignons sont autant de charges qui plombent un budget.

 

Frais de notaireLes frais de notaire

C’est encore une diffĂ©rence entre l’ancien et le neuf, mĂȘme si l’écart entre les frais de notaire s’est considĂ©rablement rĂ©duit ces derniĂšres annĂ©es. PayĂ©s par l’acheteur, ces frais avoisinent 2 % du montant de la transaction dans le neuf (bien achevĂ© depuis moins de 5 ans) et de 6 % Ă  8 % dans l’ancien. Autant dire que cette dĂ©pense n’est pas neutre d’autant plus qu’elle se chiffre en milliers, voire dizaine de milliers d’euros.

 

 

 

 

Source de cet article : www.toutsurlimmo.com

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